fbpx

Andelsboligens historie

Som boligkøber bør du altid overveje, om der er behov for et testamente. Særligt, hvis du køber boligen sammen med en bofælle, samlever eller ægtefælle. Dels repræsenterer en bolig typisk en stor værdi, og dels vil en medejer i form af en bofælle, samlever eller ægtefælle ofte have stor gavn af, at der er lavet et testamente, hvis den anden ejer dør. Det kan fx være afgørende for en medejers mulighed for at blive boende i boligen, at vedkommende arver afdøde. Dette skyldes, at man som medejer ikke automatisk arver efter den anden. Heller ikke selvom man er partnere, og har haft et samlivsforhold i mange år.

Andelsboligforeninger så første gang dagens lys i slutningen af 1800-tallet og var oprindeligt arbejderklassens vej ud af dårlige og dyre lejeboliger. Oprindeligt blev boligformen blot kaldt boligfællesskaber. Typisk var lejeres rettigheder dengang generelt temmelig usikre, og mange folk fra arbejderklassen havde svære boligvilkår og var ofte underlagt urimelige udlejere. De første andelsforeninger havde derfor et klart almennyttigt formål og var båret af andelstanken om solidaritet, fællesskab og friheden til at have foden under eget bord.

Andelsboliger var op igennem 1900-tallet i mange år meget billige at købe på grund af den manglende tilstedeværelse af kommercielle interesser i ejerskabet. Den første version af den nuværende andelsboliglov kom i 1979. Foreningerne holdt typisk priserne kunstigt lave ved at benytte de oprindelige anskaffelsessummer for ejendommen eller senere den offentlige ejendomsvurdering som grundlag for andelsværdierne. Andelsværdierne blev herudover holdt stabile ved, at foreningerne sikrede en passende buffer i værdifastsættelsen, som kunne minimere udsving i andelsværdierne, fx i forbindelse med optag af fælles lån til større vedligeholdelsesarbejder.

Samtidigt var de månedlige boligafgifter lave, da ingen skulle tjene penge på driften. Alligevel dækkede boligafgiften typisk både driften og passende opsparing til vedligeholdelse på fællesejendommen. De enkelte andelshavere var, som nu, fritaget for ejendomsskat og ejendomsværdibeskatning.

I 1970’erne og 80’erne boomede andelstanken for alvor, og antallet af nye andelsforeninger i eksisterende lejebyggeri steg eksplosivt på grund af reglen om tilbudspligt til lejerne, hvis udlejer ønskede at sælge ejendommen. Lejernes køb af ejendomme var i disse år en særlig god forretning, da der var mulighed for, at foreningerne kunne søge om offentlig økonomisk støtte til overtagelsen.

Markedet for andelsboliger er imidlertid nu væsentligt forandret, og er blevet meget mere kommercielt. Nu er der en række forhold, som kan have vidtrækkende økonomisk betydning for dig som andelsboligkøber, som ikke tidligere var et tema i samme skala. Nedenfor kan du læse om 8 vigtige forhold, som du bør være opmærksom på, inden du køber en andelsbolig.

1. Andelstanken er lagt i graven

Fra 2004 stoppede de offentlige tilskud til stiftelse af nye andelsboligforeninger i eksisterende byggeri, og i disse år begyndte andelstanken om solidaritet og fælleskab for alvor også at blive udfaset i de enkelte foreninger.

Tanken om billige boliger med fælles opsparing og buffer i andelsværdierne blev i stigende grad erstattet af valuarvurderinger, afdragsfrie lån og maksimalt tilladte andelspriser uden nævneværdig opsparing. Andelspriserne begyndte at stige kraftigt. Ikke fordi loven var ændret, men fordi andelshaverne besluttede at forlade andelstanken.

Tidligere var det ikke relevant at involvere ejendomsmæglere ved salg af andelsboliger, fordi de var så billige, at andelshaveren ofte selv kendte en i familien eller en person på ventelisten, som ville overtage boligen og rent faktisk have råd til den. Men efter 2004 begyndte andelsboligerne at blive så relativt dyre, at andelshaverne ikke altid selv kunne indstille en person som ny andelshaver via den frie indstillingsret, når en andelshaver ville flytte.

De dyreste andele blev herved pludselig et nyt marked for ejendomsmæglerne. Ikke nødvendigvis kun for at sælge dyrest muligt, men i nogle tilfælde blot for at få andelene solgt. I de fleste foreninger er andelstanken således nu helt død og begravet.

2. Højere priser højere risiko

Der findes i dag kun meget få andelsboligforeninger, som fortsat benytter anskaffelsessummen som grundlag, når andelsværdierne beregnes. De andelsboligforeninger, som fortsat har meget billige andele, er ofte et resultat af, at ejendommen er pålagt en offentlig servitut om, at andelsværdierne ikke må/kan stige.

For den enkelte andelsboligkøber betyder dette skifte væk fra andelstanken og over til cool business ikke kun dyrere andelsboliger. Det giver også en langt større økonomisk risiko for, at du som andelshaver lider tab eller mister dit andelsindskud, hvis andelsboligforeningens økonomi begynder at halte. I nogle tilfælde kan den økonomiske risiko ved andelsboliger være højere end ejerlejligheder eller huse, selvom andelspriserne er lovreguleret.

3. Loft over andelsværdier

Den økonomiske risiko ved andelsboliger skyldes primært, at andelspriser i Danmark fortsat er lovreguleret som et levn fra den gamle andelstanke. Reglerne i andelsboligloven betyder fortsat, at priserne på andelsboliger holdes kunstigt lave. Andelsboliger kan som følge af dette prisloft ikke frit sælges til markedsværdien som fx ejerlejligheder. Den måde, maksimalprisen beregnes på, er den samme, uanset om foreningen benytter princippet om at værdifastsætte ejendommen efter anskaffelsessummen, den offentlige ejendomsvurdering eller ud fra en valuarvurdering. Hvor stor en positiv egenkapital en forening kan præstere, har imidlertid stor sammenhæng med, hvilket værdifastsættelsesprincip, den enkelte forening har valgt at følge.

Andelsboliger må i henhold til loven aldrig sælges til mere end den positive værdi af foreningens egenkapital.

EKSEMPEL: Hvis eksempelvis en andelsboligforening har en positiv egenkapital (aktiver minus gæld) på 5 mio kr., og der er 10 ens andelsboliger i foreningen, må hver andel maksimalt sælges for 500.000 kr.

Dette gælder også, selvom andelsboligen i eksemplet i praksis ville kunne sælges for fx 1.000.000 kr. til en villig køber.

4. Overprissager

Overholdes reglerne om maksimale andelsboligpriser ikke, er handlen i princippet ulovlig, og prisen skal nedsættes til det tilladte.

Som sælger af en andelsbolig risikerer du derfor, at du skal betale pengene tilbage helt eller delvist, efter at en køber har overtaget og betalt for andelen. Som køber har du omvendt muligheden for at kræve det for meget betalte beløb tilbage.

Det er dog nogle (forældelses-)frister og krav, som skal overholdes, hvis en køber eller sælger skal kunne gennemføre sit tilbagesøgningskrav. Tilbagesøgning af ulovligt betalte andelsbeløb er ofte i praksis meget besværligt og sker typisk ikke uden større sværdslag mellem de involverede parter.

Reglerne om, at for høje andelspriser skal tilbagebetales, gælder i alle situationer. Også selvom hverken sælger, køber eller andelsboligforeningen vidste, at andelskronen var sat for højt.

Det kan eksempelvis være en fejl i revisorens regnskab som betyder, at foreningen på generalforsamlingen i god tro har vedtaget en ulovlig andelskrone.

Det kan også være, at værdifastsættelsen af ejendomsværdien er sat for højt, hvilket resulterer i en forkert beregnet egenkapital, som andelskronen baseres på. En ejendomsværdi kan fx være sat for højt, fordi der er benyttet en forældet vurdering eller en forkert opgjort valuarvurdering, eller hvis fx værdierne er ændret væsentligt i perioden mellem to generalforsamlinger og ikke reguleret i mellemliggende salg.

Se mere om valuarvurderinger nedenfor.

Hvis der foreligger en konkret overprissag, vil der typisk eksistere store økonomiske krav mellem køber og sælger og fx foreningens revisor eller andre, som måtte have ansvaret for, at der er handlet til en ulovlig pris.

Hvis en overprissag ikke afklares i mindelighed parterne imellem, kan man som andelsboligkøber få behov for at føre en retssag, for at få sine penge tilbage.

Der vil i mange tilfælde være mulighed for at få retshjælpsforsikringsdækning til en sådan overprissag, hvis du har en indboforsikring.

5. Store udsving i andelspriserne

Hvis andelsboligforeningen ikke har sikret sig en buffer i andelspriserne, vil udsving i foreningens egenkapital give direkte udslag i andelspriserne – krone for krone.

Hvis andelsboligforeningen ikke har sikret sig en buffer i andelspriserne, vil udsving i foreningens egenkapital give direkte udslag i andelspriserne – krone for krone.

Det er et spørgsmål om, hvorvidt foreningen sparer nok op til kommende udgifter eller fald i ejendomsmarkedet. De foreninger, som har besluttet at presse citronen og har maksimeret andelsværdierne til den absolutte højeste lovlige pris, har ikke denne buffer i økonomien, og er derfor meget udsatte for endog store udsving i andelsværdierne.

Som andelshaver er det naturligvis en økonomisk fordel, hvis andelsværdierne går hurtigt op. Men hvis egenkapitalen går den anden vej og ligefrem bliver negativ, vil dit andelsindskud være helt tabt eller værre endnu.

6. Risiko for tab af din opsparing

I nogle foreninger er det tilmed sådan, at andelshaverne hæfter personligt for foreningens gæld til realkreditinstitutter m.fl. Så hvis uheldet er ude, og foreningen ikke kan betale sine udgifter, risikerer du som andelshaver ikke kun dit andelsindskud, men også din personlige opsparing.

Det sker rent faktisk i praksis, at andelsboligforeninger går konkurs, så det er ikke kun en teoretisk problemstilling. Årsagen til andelsboligforeningers konkurser kan være mange. Det kan fx være høje ydelser på fælleslån eller fx en obligatorisk tilslutningspligt til lokale forsyningsselskaber med aftagerpligt til høje priser for vand og varme, som gør, at boligafgiften bliver så høj, at ingen ønsker at blive boende eller rent faktisk ikke kan betale de månedlige ydelser, hvilket forplanter sig til foreningens samlede økonomi.

Det er sket i virkeligheden i nogle andelsboligforeninger, at økonomien for andelshavere er blevet så svær at overskue, at andelshaverne er flyttet væk i ly af natten, og har overladt det økonomiske oprydningsarbejde til de få resterende andelshavere. Der vil herved være risiko for en personlig konkurs, hvis foreningens kreditorer vælger at gå efter de tilbageværende andelshavere. Det er nok ikke lige det scenarie, du som andelsboligkøber har i tankerne, når du besigtiger din nye andelsbolig og drømmer om morgenkaffe på altanen med Aktuelt og en spandauer.

7. Swaplån

En af de helt store risici for andelshavere og andelsboligforeninger har for nogle år siden været swaplån, som var særligt populære i starten af nullerne. Det er en låneform, som i princippet er et renteloft, og derfor tænkt som en sikring af låntager mod rentestigninger. Problemet har været, at renten i mange år har været historisk lav, og langt under renteloftet. Da swaplån typisk er uopsigelige, har lånene været en super god forretning for bankerne, som derfor har krævet en høj kurs for at indfri lånene før tid. Man taler om begrebet overkurs. Dette betyder i praksis, at prisen for at indfri swaplånene langt overstiger restgælden/lånets størrelse.

EKSEMPEL: En andelsboligforening med en gæld på 50 mio kr. skal betale 100 mio kr. for at indfri gælden på et swaplån, hvis kursværdien (lånets værdi for långiver) er 200.

Dette giver naturligvis ikke umiddelbart i sig selv et problem med andelsprisen, da foreningen jo bare kan lade være med at indfri lånet før tid. Så betaler foreningen blot en høj rente ift. det aktuelle renteniveau på en alternativ finansiering i swaplånets aftalte løbetid.

Problemet med swaplån følger af, at swaplånet skal medtages i beregningen af foreningens egenkapital med kursværdien og ikke blot til restgælden. I det ovenfor nævnte eksempel med en forening, som har en restgæld på et swaplån på 50 mio kr. og en kursværdi af denne gæld på 100 mio kr., så er det de 100 mio kr., som skal medtages i foreningens regnskab. Egenkapitalen mindskes herved med 50 mio kr. og bliver derved i 99 ud af 100 tilfælde i praksis negativ. Herefter kan du maksimalt lovligt sælge din andel for 0 kr., og ofte vil det være svært overhovedet at få en køber til at overtage din andel af foreningens gæld. På denne måde bliver du i princippet selv stavnsbundet til lejligheden i mange år fremover, hvis du ikke ønsker at lide store tab ved et salg.

Swaplån findes stadig og har ofte lange løbetider. Jo længere restløbetiden er, jo dyrere vil typisk også være at indfri dem, hvis banken frivilligt vil lave en aftale herom.

Men hvis restløbetiden er kort, kan det faktisk være en god forretning at købe en andelsbolig i sådan en forening, mens andelsværdien er nede, og så vente med at sælge, til swaplånet udløber. På det tidspunkt, hvor lånet efter låneaftalen udløber, kan lånet nemlig indfries til kurs 100, hvorved egenkapitalen forbedres. Alt andet lige betyder det, at du har købt lavt og kan sælge højt. Man skal derfor kigge på flere parametre, når foreningslån mv. kigges efter.

8. Valuarvurderinger

En anden risiko for tab som andelshaver, som i princippet er mere kontroversiel end swaplån og de øvrige ovenfor nævnte forhold, er den nuværende udbredte praksis med at pumpe priserne på ejendomsværdierne op med valuarvurderinger. En valuarvurdering skal fastslå ejendommen handelsværdi som udlejningsejendom. Altså prisen for ejendommen, hvis den, i en tænkt situation, skulle sælges som udlejningsejendom til en ejendomsinvestor. Der er altså tale om et estimat/forudsigelse.

Ofte er en valuarvurdering tæt på den offentlige ejendomsvurdering, hvis den sættes konservativt.

Renteniveauet i samfundet har traditionelt stor betydning for valuarvurderinger, da det har betydning for dels, hvad en investor skal betale for at finansiere købet af ejendommen, men også for, hvilken forrentning investoren vil kræve for sin investering.

Hvis valuarvurderingen sættes til et rimeligt og sagligt niveau, er der for så vidt ikke noget galt med at bruge valuarvurdering. Udover, at man kan argumentere for, at man som andelsboligforening herved kunne spare pengene til en valuar og blot benytte den offentlige ejendomsvurdering kvit og frit.

Nogle valuarer kan som følge af, at den offentlige ejendomsvurdering er et gratis alternativ til valuarvurderinger, have en egen økonomisk interesse i at vurdere højt, så “kunden” kommer tilbage næste år, når ejendommen skal vurderes.

Nogle valuarer benytter mere alternative vurderingsmetoder, og valuarvurderinger ses i praksis at varierer kraftigt fra valuar til valuar – for den samme ejendom. Dette er i sig selv foruroligende, da valuarvurderinger alle er underlagt samme regel i andelsboligforeningslovens § 5, stk. 2. litra b. I nogle tilfælde er andelsværdier på mystisk vis fordoblet på ét år, hvis andelsboligforeningen har skiftet valuar.

I 2018 kom der en bekendtgørelse om valuarvurderinger med regler for, hvordan valuarvurderingen skal beregnes, som alle fremover skal følge. Det kan være, at disse regler vil få lidt mere styr på vurderingerne, så der i fremtiden ikke er så stor forskel på selve prissætningen valuarerne imellem. Det vil vi kunne se i slutningen af 2019, hvor alle vurderinger er fornyet efter de nye regler.

Hvis du som andelsboligkøber slår til og køber en andelsbolig umiddelbart efter en kraftig stigning, er der en betydelig risiko for senere tab.

Det kan fx være, hvis renteniveauet stiger, hvis der kommer større vedligeholdelsesarbejde, eller hvis foreningen skifter valuar, som ”underkender” den tidligere valuars vurdering og i stedet fastsætter værdien mere realistisk.

I sådan et tilfælde nytter det ikke nødvendigvis noget, at foreningen i nogle tilfælde kan fremsætte et eventuelt erstatningskrav mod den lidt for optimistiske valuar, da du som andelshaver nu engang har lidt tabet, og vil stå med besværet med “oprydningsarbejdet” i forhold til eventuelle tilbagesøgningskrav.

Se dig godt for som andelsboligkøber

Formålet med denne artikel er at give en indsigt i, hvorfor det er en god ide at se sig godt for, inden man skriver under på andelsbeviset. I disse tider, hvor andele sælges til både 1, 2 og 3 mio kroner og i mange tilfælde sælges via ejendomsmæglere på samme måde som ejerlejligheder og huse, er der som beskrevet en reel og betydelig økonomisk risiko ved at blive andelshaver.

Heldigvis er der fortsat mange gode andelsboligforeninger med en sund økonomi, som er et godt alternativ til ejerlejligheder og lejeboliger. Så selvom andelsboliger ikke længere er billige som i de gode gamle andelstankedage, er de ofte billigere end ejerboliger.

Så hvis du har fundet en god forening og overvejer at blive andelshaver, skal du ikke holde dig tilbage. Bare du husker at tjekke foreningen grundigt igennem, og sikrer dig, at alt er i orden.

Hvis du ikke selv ønsker at bruge tid på at kigge andelsboligforeningen og dens økonomi igennem, så kan en boligadvokat med forstand på andelsboligret være en god investering.

Vores advokater

Du kan som boligkøber forvente specialistrådgivning hos Frederiksberg Boligadvokater til fast lav pris. Du får uafhængig personlig rådgivning af erfaren advokat og svar på alle spørgsmål i hele købsprocessen.

Ring 31 10 08 10
info@frederiksbergboligadvokater.dk

Peter Celander Lindgren
Advokat og indehaver

Gratis samtale med advokat