fbpx

Introduktion til forældrekøb

Når du har fundet din nye ejerlejlighed, kan du kontakte os og få kyndig vejledning, inden processen bliver sat i gang. Vi kan gennemgå den forventede købsproces med dig, og du har mulighed for at få svar på dine eventuelle konkrete spørgsmål. Når vi er enige om, at du ønsker at gå videre med købet, underskriver du købsaftalen, hvis du ikke allerede har gjort det. Husk altid at sikre dig et advokatforbehold i købsaftalen, inden du skriver under. Det giver dig mulighed for at komme ud af handlen, hvis der efter vores gennemgang viser sig at være uacceptable forhold i handlen, som gør, at du ikke ønsker at købe ejerlejligheden alligevel.

Når du som forælder køber en ejerlejlighed med henblik på at leje den ud til dit barn, er der juridisk set tale om et helt almindeligt ejerlejlighedskøb. Der findes ikke nogen særlige køberetlige regler for forældrekøb.

Som ved alle andre bolighandler skal man som forælder altid se sig godt for og få kigget handelsdokumenterne grundigt igennem, inden man køber ejerlejligheden.

Det særlige og samtidigt også meget vigtige ved forældrekøb er primært udlejningsforholdet efter købet. Herudover er det naturligvis vigtigt at kende til forælderens økonomiske stilling ved forældrekøb og beskatningsreglerne for udlejning og efterfølgende salg af lejligheden.

Denne artikel giver dig her et hurtigt overblik over de 4 væsentligste forhold i et forældrekøb, som du skal være særligt opmærksom på.

Hvis du herudover har spørgsmål til forældrekøb, har du mulighed for at stille dem til advokaterne i bloggen under artiklen.

1. Udlejningen til dit barn

For at et forældrekøb overhovedet skal give mening, skal det naturligvis være tilladt at udleje ejerlejligheden i den pågældende ejerforening. Der kan fx være begrænsninger for udlejning i ejerforeningens vedtægter eller husorden. Det bedste er indledningsvist at tale med ejerforeningen om, hvorvidt de i den konkrete forening har særlige regler i vedtægterne omkring forældrekøb.

Udlejningen til dit barn er fuldstændigt ligesom alle andre lejeforhold, og er reguleret af lejelovens regler på normal vis. Der bør også laves en normal lejekontrakt, som beskriver de konkrete aftalte bestemmelser for lejemålet mellem forælder og barn.

I forhold til reglerne i lejeloven gælder reglerne om udlejers begrænsede opsigelsesret også, når man udlejer til sit barn. Hvis lejemålet indgås tidsubegrænset, vil du som forælder derfor i praksis kun kunne opsige lejekontrakten, hvis du selv ønsker at flytte ind i lejligheden. Opsigelsesvarslet er i dette tilfælde minimum 1 år. Hvis du ikke selv ønsker at benytte lejligheden, er lejemålet i princippet uopsigeligt i henhold til lejelovens bestemmelser.

Det kan derfor være en god ide at lave en tidsbegrænset lejeaftale med sit barn, hvis man som forældre vil sikre sig muligheden for at komme ud af lejeaftalen, fx hvis der opstår behov for at sælge lejligheden eller andre uforudsete begivenheder. Et salg med en uopsigelig lejer vil typisk ikke give den samme salgspris som en ejerlejlighed uden lejere.

Som udgangspunkt fortolkes lejeloven sådan, at der maksimalt kan laves tidsbegrænsede lejeaftaler på to år, hvis man vil undgå at blive fanget af de præceptive lejerbeskyttelsesregler om uopsigelighed. Tidsbegrænsede lejeaftaler på mere end to år er ikke bindende for lejeren. Hvis man ønsker at leje boligen ud til sit barn for en længere periode, kan man som forælder i princippet være afhængig af, at ens barn selv siger op, når det er ”aftalt” med sin mor og far. En ny tidsbegrænset lejekontrakt for to år til samme lejer/barn betragtes juridisk set som omgåelse af lejelovens regler, hvorefter lejeren (i dette tilfælde barnet) skal stilles som om, at lejekontrakten er tidsubegrænset. Samtidigt skal der helt overordnet være en god saglig grund for udlejer til at udleje tidsbegrænset. Hvis udlejer ikke har en saglig grund, fastslår lejeloven, at lejemålet, på trods af tidsbegrænsningen i lejekontrakten, skal betragtes som ikke-tidsbegrænset.

Hvis man alene lejer enkelte værelser ud i lejligheden, bindes man ikke af lejelovens regler om uopsigelighed. Men økonomisk set vil det normalt ikke være fordelagtigt, da man som forælder derved ikke kan trække alle udgifterne til ejerlejligheden fra i skatteregnskabet, men kun forholdsmæssigt for det enkelte værelse, og dit barn vil fx heller ikke kunne søge boligsikring, da det kræver, at lejemålet omfatter eget køkken.

Dit barn vil dog selv kunne vælge at fremleje et værelse i boligen fx til en medstuderende for at deles om omkostningerne, hvilket som udgangspunkt ikke berører forælderens stilling som udlejer. Det vil dog have direkte betydning for barnets eventuelle mulighed for boligsikring, da hele husstandsindtægten tæller med i beregningen af ydelsen.

2. Beskatning af forælderen

Som forælder skal du betale skat af et eventuelt overskud af din udlejning til dit barn. SKAT er i princippet lige glade med, hvilken månedlig leje, du har aftalt med dit barn. SKAT vil altid basere deres skatteberegning ud fra (den lovlige) markedsleje for den konkrete ejerlejlighed. Driftsudgifter kan trækkes fra i lejeindtægten, og der betales derfor som nævnt kun skat af et overskud. Hvis man som forælder vil undgå et skattesmæk ved at leje ud for billigt, bør man derfor prøve at ramme markedslejen i den pågældende ejendom eller boligkvarter. Markedslejen er ikke eksakt videnskab, så det vil altid være en konkret vurdering af lejeniveauet i området. Man kan altid som forælder lægge sig i bunden af det skønnede interval, hvis man ikke kan lide at ruinere sit barn. SKAT korrigerer i praksis kun lejen, hvis den er væsentligt over eller under markedslejeintervallet.

Forældre, som udlejer en bolig, kan ligesom alle andre udlejere, vælge at benytte virksomhedsordningen eller kapitalafkastreglerne, hvis man ikke ønsker, at et overskud bliver beskattet efter de almindelige regler som personlig indkomst. Forælderen vælger selv, hvilket af de gældende beskatningsprincipper, man vil beskattes efter. Det vil ofte være en god ide at tale med en boligadvokat eller regnskabskyndig, for at få en konkret vurdering af, hvad der bedst kan betale sig i forhold til forælderens økonomiske forhold og forholdene omkring selve boligen. Det er en meget individuel bedømmelse af, hvad som bedst kan betale sig for den enkelte forælder.

Hvis man som forælder i forvejen betaler topskat, kan det typisk økonomisk betale sig at benytte kapitalafkast- eller virksomhedsordningen. Hvis en udlejning giver et driftsmæssigt underskud, kan der dog være en fordel i, at underskuddet fratrækkes direkte i topskatten. En udnyttelse af disse særlige skatteordninger stiller dog samtidigt særlige krav til regnskab og revision. Du kan læse nærmere om alle tre beskatningsprincipper her hos SKAT.

Som udlejer betaler du ikke ejendomsværdiskat, når du ikke selv beboer boligen – dette gælder også forældre, som udlejer til deres barn.

3. Salg af boligen

Hvis du som forælder står som ejer af ejerlejligheden, vil du skulle betale skat af en eventuel fortjeneste ved salg, hvis du ikke først selv flytter ind i lejligheden. Fortjenesten beregnes (i 2017) ved, at salgsprisen fratrækkes købspris med tillæg af 10.000 kr. pr. år man har haft ejerlejligheden samt et tillæg af eventuelle forbedringer udover disse 10.000 kr. En fortjeneste beskattes som kapitalindkomst efter de almindelige skatteregler om personlig indkomst. Hvis du har valgt virksomhedsordningen, beskattes en fortjeneste efter disse særlige regler.

Det kan derfor skattemæssigt være en god ide som forældre at overveje at købe en ejerlejlighed, som man selv ønsker at bo i, når barnet ikke længere har behov for at være lejer. Så kan den til enhver tid sælges skattefrit efter endt udlejning til dit barn, når du som ejer har boet i lejligheden i ca. 6 måneder i henhold til de almindelige regler herom (parcelhusreglen).

Du tager som forælder naturligvis også altid risikoen for, at ejendomsmarkedet falder, og at du derved lider tab ved et fremtidigt salg af boligen.

Som udgangspunkt vil SKAT altid beregne din kapitalbeskatning ud fra markedsprisen, selvom du måtte have solgt til en særlig lav pris. Dog vil du som forælder kunne sælge ejerlejligheden til dit barn med en ”rabat” ved at sælge til minimum 85 % af den gældende offentlige ejendomsvurdering, uden at hverken du eller dit barn bliver beskattet. Dette kunne fx være en mulighed, hvis du som forælder ønsker at give dit barn en skattefri gave udover det normale årlige skattefri beløb på kr. 62.900 pr. forælder (2017).

Som forælder kan du i købssituationen vælge at medfinansiere købet af ejerlejligheden helt eller delvist på vegne af dit barn. Dette kan ske som lån, arveforskud eller gave. Hvis dit barn på denne måde fra starten er gjort til ejer/medejer af boligen, vil det naturligvis have skattemæssigt betydning ved et eventuelt senere salg. Hvis barnet således står registreret som ejer af boligen 100 %, vil beskatning ved et salg slet ikke blive relevant, da barnet herved som ejer og beboer af ejerlejligheden er fritaget for beskatning af fortjenesten efter de normale regler.

4. “Forældrekøb” gælder for alle

Som nævnt i indledningen er der ikke nogen særlige regler for forældrekøb – hverken efter reglerne om køb og salg af fast ejendom, lejeretligt eller skattemæssigt.

Alle kan derfor købe en ejerlejlighed med henblik på udlejning som investering. Man behøver ikke at leje boligen ud til sit barn eller et andet nærtstående familiemedlem. Et barn kan fx også glæde sine gamle forældre med at kunne leje et pænt hus, hvis det skulle have interesse. Det er de samme regler.

Omvendt vil alle de ovenfor nævnte forhold om lejeloven og skattereglerne også gælde for køb, salg og udlejning til andre end dine børn. Dog med undtagelse af reglen om skatteneutralt salg af fast ejendom til nærtstående til ned til 85 % af den offentlige ejendomsvurdering, som i ordets forstand kun gælder salg til nærtstående (børn/forældre).

Forældrekøb er derved ikke en juridisk definition, men blot et begreb for den situation, at forældre køber en bolig med henblik på at leje den ud til deres børn.

Der er ikke noget principielt i vejen for, at den konkrete bolig er et hus eller en andelslejlighed. Det plejer bare i praksis at være ejerlejligheder i byerne tæt på universiteterne, som bedst opfylder forældrenes formål med midlertidigt at hjælpe poderne med en bolig.

For andelsboliger vil der dog typisk være restriktioner for køb og udlejning af andelene i andelsboligforeningens vedtægter, og reglerne for beskatning ved salg af andele følger heller ikke beskatningsreglerne for ejerboliger. Hvis du som forælder ønsker at købe en andelsbolig som forældrekøb, er det derfor nogle andre forhold, som skal undersøges, inden købet føres ud i livet.

Uanset hvilken boligtype, du overvejer at købe som forælder, skal du være opmærksom på, at der er alle de samme risici og overvejelser som ved normale boligkøb og deraf følgende typiske behov for advokatrådgivning. Ovenstående forhold om forældrekøb er alene at betragte som et tillæg til den generelle køberrådgivning.

Forældrekøb

6.995,-

Fast pris – Alt inklusiv

Din boligadvokat

Du kan som boligkøber forvente specialistrådgivning hos Frederiksberg Boligadvokater til fast lav pris. Du får uafhængig personlig rådgivning af erfaren advokat og svar på alle spørgsmål i hele købsprocessen.

Ring 31 10 08 10
info@frederiksbergboligadvokater.dk

Peter Celander Lindgren
Advokat og indehaver

Gratis samtale med advokat